Le système de caution de prêt immobilier existe depuis plusieurs années. Il a été mis en place dans le but d’éviter les soucis de remboursement d’un crédit immobilier. Souvent, les banques proposent ce système aux emprunteurs afin d’avoir plus de garantie sur les prêts immobiliers. Avant d’entamer la procédure de souscription d’un emprunt immobilier, il est important de connaître les modalités de récupération d’une caution bancaire.
Caution prêt immobilier, le fonctionnement de la caution bancaire
Avant toute chose, il faut savoir qu’une caution bancaire est un contrat stipulant qu’un organisme financier se porte garant pour son client. Au cas où l’emprunteur n’arrive pas à rembourser ses dettes, l’organisme va devoir honorer ses mensualités. En échange, le demandeur de prêt doit verser des frais au fond mutuel et débourser une commission de caution de prêt immobilier.
Lors d’une souscription à un crédit logement, la banque demande toujours des garanties solides aux souscripteurs de crédit immobilier. Par contre, elle vous accorde librement le choix entre une caution bancaire ou une hypothèque du bien financé. Dans la majorité des cas, les emprunteurs choisissent la caution. Souvent, c’est la banque elle-même qui suggère à ses clients les organismes de cautionnement à choisir.
Toutefois, les demandes de cautionnement bancaire pour l’achat ou la construction des biens immobiliers peuvent être refusées par l’organisme financier. Avant d’accorder les cautions de prêt immobilier, l’organisme prend le temps d’étudier chaque dossier par rapport au montant du prêt.
En outre, les critères comme le revenu mensuel, l’âge, l’emploi du demandeur de prêt et d’autres informations sont prises en compte par l’organisme. L’engagement de la caution est déterminé à partir de la durée du prêt.
Cependant, il fonctionne comme une sorte d’assurance de prêt pour laquelle les emprunteurs paient chaque mois une cotisation au courtier. Chaque année, la banque ou le prêteur initial envoie systématiquement des informations portant sur:
- L’échéance du crédit
- Le montant du capital restant dû par l’emprunteur
- Le montant des intérêts
- Les frais
- Les cas d’incident de paiement (en cas de manquement à cette obligation, le prêteur ne pourra pas exiger le remboursement auprès de la caution)
Récupérer une caution de prêt bancaire
Une fois que la garantie financière du prêt immobilier est accordée par l’organisme de cautionnement, l’emprunteur doit s’acquitter d’un dépôt de garantie. Le montant du dépôt représente 1% du coût total du prêt. Tous les mois, la banque prélève ce dépôt sur le compte de l’emprunteur.
Grace au système de caution de prêt immobilier, tout ou une partie des frais engagés par l’emprunteur lui seront restitués. Sur production d’une « attestation conforme de fin de prêt » établie par le prêteur, il pourra récupérer une partie de la caution. Environ 70 à 75 % des sommes versées lui seront remises à la fin du crédit immobilier.
Il faut noter que le remboursement anticipé du prêt garanti par un organisme financier n’amène pas à la restitution du dépôt de garantie.
Le système de remboursement de la caution bancaire
En cas de défaillance du client, le fond mutuel se charge du remboursement du prêt. Le principe de la caution de prêt immobilier est simple et efficace. A partir des contributions versées par les emprunteurs au Fond mutuel, il pourra rassembler des fonds assez importants.
Par conséquent, il pourra retirer une somme pour régler les impayés en cas de faillite d’un emprunteur. En outre, l’apport personnel de chaque emprunteur compte et contribue considérablement au développement de l’activité de l’organisme.
Risques et avantages de la caution bancaire
Il est important de savoir que la caution de prêt immobilier ne dédouane pas l’emprunteur de ses engagements financiers. En effet, même si la caution bancaire remboursera la banque en cas d’impayés, sachez qu’elle n’en restera pas là.
Avant d’entamer toute procédure judiciaire, l’établissement s’efforcera d’abord de trouver une solution à l’amiable avec l’emprunteur. S’il n’y a pas de compromis, l’établissement caution procédera alors à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur. Par la suite, il exécutera la saisie et la vente du bien afin de récupérer ses frais.
En outre, même si la caution bancaire comporte des risques, son principal avantage réside dans son coût. Il est facile de remarquer que la mise en place de la caution de prêt immobilier est moins onéreuse que celle d’une hypothèque conventionnelle. Cela s’explique par le fait que vous n’êtes pas obligé de passer chez un notaire qui pourrait vous revenir cher à la fin.
En cas de remboursement anticipé, l’emprunteur aura l’avantage de ne pas payer les frais de mainlevée représentant 1 à 2 % du capital restant dû.
Dans une situation de caution bancaire locative, la garantie d’une caution bancaire rassure les candidats locataires. Elle permet également au souscrit de convaincre les candidats de louer son bien immobilier grâce au gage de sécurité qu’elle apporte.
Renégocier son prêt immobilier
Toujours dans le cadre d’un prêt immobilier, le rachat de crédit bancaire consiste à rembourser un prêt existant. L’objectif de cette technique consiste à remplacer l’ancien prêt par un nouveau à un taux moins élevé.
D’une part, cela peut se faire auprès de la même institution bancaire, c’est-à-dire, qu’on parle ici de renégociation de crédit immobilier. D’autre part, si vous décidez de le faire auprès d’un autre établissement bancaire, cela s’appelle un rachat de crédit immobilier.
Le rachat d’un crédit immobilier peut être interprété de deux manières :
- D’un côté, les banques estiment avoir pris un risque financier en accordant un taux fixe. Par conséquent, il leur faut mettre fin au prêt immobilier.
- De l’autre côté, les particuliers souhaitent profiter de la baisse des taux pour renégocier leur caution de prêt immobilier actuelle.
Afin de réglementer ce procédé de renégociation ou de rachat de crédit immobilier, la loi a encadré les pénalités de remboursement anticipé. Pour ce faire, elle a fixé un montant maximum applicable pour les banques dans le cas où un crédit remplace un autre.
En résumé, le rachat de crédit consiste à rassembler l’ensemble de ses crédits, qu’ils soient immobiliers ou d’une autre nature. Le but étant de ne disposer que d’une seule mensualité. Pour qu’un rachat de crédit soit intéressant, il faut que le coût total du crédit arrive à couvrir :
- Les pénalités de remboursement anticipé correspondant à 6 mois d’intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû
- Les frais d’installation d’une nouvelle garantie de caution prêt immobilier
- Le montant du capital restant dû doit être conséquent, c’est-à-dire d’au moins 5 000 Euros
- Les dépenses qui sont liées à toutes les démarches de transfert de compte
Revente d’un bien immobilier avant la fin d’un crédit
Pour plusieurs raisons, chaque année, de nombreux propriétaires décident de revendre leur résidence principale. Il faut préciser que la revente d’un bien immobilier avant la fin d’un crédit est une opération courante.
Par ailleurs, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation suite à des motifs bien précis. Cela est rendu possible lorsque le remboursement de caution de prêt immobilier est motivé par la vente du bien immobilier suite à :
- Un changement de lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint
- Au décès ou cessation forcée de l’activité professionnelle de l’un d’eux (l’emprunteur ou son conjoint.
